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Les diagnostics obligatoires dans vos parties communes

1-Le diagnostic amiante dans les parties communes

Les parties communes des copropriétés construites avant 1997 doivent toutes avoir fait l'objet d'un diagnostic amiante. Lors de la vente d'un lot de copropriété, la "fiche récapitulative" relative à l'amiante porte non seulement sur la partie privative mais aussi sur les parties communes.

Largement utilisé pendant de nombreuses années comme isolant au feu, l'amiante s'est révélé cancérigène pour toutes les personnes qui ont été en contact permanent avec ce matériau. Son utilisation a donc été interdite depuis 1997.

Le dépistage dans les parties communes

Pour les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, les propriétaires ont dû procéder à une recherche systématique d'amiante dans les parties communes. Cette recherche est rapportée dans le « dossier technique amiante (DTA) » en possession du syndic et a dû être réalisée au plus tard le 31 décembre 2005. Tous les immeubles concernés doivent donc aujourd'hui avoir été expertisés.

Le diagnostic porte sur les flocages, calorifugeages, faux plafonds et autres matériaux contenant de l'amiante (dalles de sol). S'il révèle la présence d'amiante, il en précise la localisation et son état de conservation.

Une fois réalisé, le syndic doit tenir à jour ce dossier.

Les travaux

Si le dépistage révèle la présence d'un revêtement amianté en mauvais état, celui-ci libère spontanément ses fibres dans l'atmosphère. Il est alors indispensable de faire voter et d'entreprendre des travaux de retrait ou de confinement dans les meilleurs délais.

A défaut de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires) peut voir sa responsabilité civile mais aussi pénale mise en jeu.

La consultation du diagnostic amiante

Tout acheteur est informé du dossier technique amiante puisque sa fiche récapitulative doit être annexée au compromis de vente ; celle-ci renseigne sur l'éventuelle présence d'amiante tant dans les parties communes que privatives.

2-Le diagnostic plomb dans les parties communes

Les parties communes des copropriétés construites avant 1949 doivent toutes avoir fait l'objet d'un diagnostic plomb. Lors de la vente d'un lot de copropriété, le candidat acquéreur peut en prendre connaissance en consultant le carnet d'entretien.

Utilisé dans les peintures jusqu'à la première moitié du 20e siècle, le plomb, une fois inhalé ou ingéré, peut provoquer une intoxication, voire une maladie grave, le saturnisme. La loi a donc imposé le repérage et le confinement de ce matériau.

Le repérage

Pour les immeubles affectés en tout ou partie à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) a dû être établi, par un diagnostiqueur certifié, sur les parties communes de l'immeuble au plus tard le 12 août 2008. Tous les immeubles concernés doivent donc aujourd'hui avoir été expertisés.

Le repérage ne porte que sur les revêtements (peintures essentiellement) : les canalisations ne sont donc aucunement concernées !

Les travaux

Si le CREP révèle la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil légal, le syndic doit en avertir les copropriétaires et des travaux doivent être effectués pour supprimer le risque d'exposition au plomb (travaux votés à la majorité de l'article 25). Comment ? En garantissant la bonne tenue des revêtements ou en les recouvrant.

A défaut de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires) peut voir sa responsabilité civile mais aussi pénale mise en jeu.

Consultation du CREP

Tout copropriétaire et tout candidat acquéreur peut prendre connaissance du CREP et des éventuels travaux qui en ont découlé en consultant le carnet d'entretien

3-Le carnet d'entretien de la copropriété

La loi impose que dans chaque copropriété soit tenu par le syndic un carnet d'entretien, sorte de cahier de maintenance de l'immeuble. Celui doit servir aux copropriétaires à mieux gérer leur immeuble et est consultable lors de l'acquisition d'un lot.

Si le carnet d'entretien ne constitue pas, à proprement parler, un diagnostic, sa consultation donne une image de la tenue -bonne ou mauvaise- de la copropriété. Par ailleurs, lorsqu'il a été réalisé, le carnet d'entretien comprend le diagnostic technique et le diagnostic plomb.

L'établissement et la tenue du carnet d'entretien

Depuis 2001, le syndic a l'obligation légale d'établir puis de mettre à jour le carnet d'entretien (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Si le syndic ne remplit pas son obligation, il peut voir sa responsabilité engagée par un acquéreur qui n'aurait pas alors acheté en pleine connaissance de cause.

Le contenu du carnet d'entretien

Le carnet d'entretien doit toujours mentionner :

  • l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
  • l'identité du syndic en exercice ;
  • les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.

Il doit également indiquer, le cas échéant :

  • l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
  • la référence des contrats d'assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
  • s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;
  • s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées (le diagnostic plomb par exemple).

La consultation du carnet d'entretien

Au-delà des diagnostics immobiliers remis à l'acheteur lors d'une vente et qui ne concernent que les parties privatives, la consultation du carnet d'entretien permet d'avoir une image de la bonne tenue ou non de la copropriété, des travaux déjà réalisés, de ceux projetés et, a contrario, de ceux qui seront sans doute à effectuer à l'avenir.

Le carnet d'entretien peut être consulté par tout candidat acquéreur qui en fait la demande. Pour cela, il suffit d'en demander copie auprès du vendeur.