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Les charges de copropriété

Quelles différences entre charges générales et spéciales ?

Les charges générales sont les frais d’entretien, de conservation et d’administration de l’immeuble. Le salaire du syndic, le nettoyage de l’immeuble ou la rémunération de la concierge sont des charges générales.
Ces charges sont dues par tous les copropriétaires et sont réparties entre eux en fonction des tantièmes (ou millièmes) qu’ils possèdent.
Les charges sont dites spéciales si elles ne sont payées que par certains copropriétaires. C’est le cas si l’immeuble comporte plusieurs bâtiments. Les charges spéciales relatives à chaque bâtiment (entretien de l’escalier ou de l’ascenseur…) ne sont réglées que par les copropriétaires de ce bâtiment.

Les charges pour utilité d’un équipement

Les charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs (charges de l’ascenseur, du chauffage collectif, de l’interphone…) sont réparties en fonction de l’utilité que représentent ces équipements pour chaque copropriétaire.
Par exemple, le copropriétaire du rez-de-chaussée n’a pas à payer les charges de l’ascenseur qui ne présente aucune utilité pour lui (sauf si l’ascenseur dessert aussi les sous-sols). De même, le propriétaire d’un parking n’a pas à payer le coût du chauffage.
Là encore, la répartition de ces charges entre les lots de copropriété est prévue dans le règlement de copropriété. En règle générale ces charges entrent dans la catégorie des charges spéciales.

Le montant des charges

Pour une bonne gestion de la copropriété, le syndic peut demander aux copropriétaires des provisions :
- au titre de la gestion courante : dans le cadre du budget provisionnel ;
- ou pour la réalisation de travaux.
Les copropriétaires peuvent contrôler les montants qui leur sont réclamés.
Avant l’assemblée, le syndic doit envoyer le compte de gestion générale ainsi que le projet de budget accompagné du comparatif avec le budget précédent.
Si le budget est adopté, les provisions sont payables par quart, tous les trimestres (sauf modification de l’échéancier par l’assemblée).
Les charges pour travaux sont, elles aussi, votées en assemblée. Les copropriétaires doivent recevoir avec l’ordre du jour les conditions essentielles du ou des contrats proposés.
Ce n’est que si le syndic doit engager des travaux urgents qu’il peut demander, sans autorisation préalable, des provisions aux copropriétaires. Ces appels de provisions devront être ratifiés ultérieurement par l’assemblée.