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Les parties communes et les parties privatives

Les parties communes appartiennent à tous

Les parties communes sont les locaux, les passages (escaliers, paliers), le gros œuvre (murs, toit, planchers, plafonds) ou encore les éléments d’équipements communs (chaudière, ascenseur) réservés à l’utilité de tous les copropriétaires ou de quelques-unes d’entre eux.
Les frais engagés sur ces parties communes constituent les charges de la copropriété à répartir entre les copropriétaires.
Les parties communes sont la propriété de tous. Sans autorisation, un copropriétaire ne peut pas :
- effectuer des travaux qui touchent ces parties communes (par exemple, supprimer un conduit de cheminée) ;
- s’approprier une partie commune (par exemple, annexer d’un couloir) ;
- encombrer une partie commune (en entreposant, par exemple, du matériel dans la cour de l’immeuble).

Les parties privatives appartiennent à chaque copropriétaire

Chaque copropriétaire dispose d’un droit exclusif sur ses parties privatives (intérieur de l’appartement, cloisons qui ne font pas partie du gros œuvre, portes et menuiseries intérieures…) à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de respecter la destination (habitation, activité de bureau…) ou l’aspect extérieur de l’immeuble. C’est donc une liberté surveillée.
Un copropriétaire peut changer ses fenêtres (partie privative) mais doit le faire à l’identique (aspect extérieur de l’immeuble).
Il peut changer la disposition des pièces de son logement (de son lot) mais ne peut pas y installer un commerce si le règlement l’interdit (destination de l’immeuble).
Il peut installer un commerce de fleurs dans son local à usage commercial du rez-de-chaussée mais pas un restaurant si les copropriétaires sont gênés par le bruit et les odeurs (atteinte aux droits des copropriétaires).

La jouissance privative d’une partie commune

La « jouissance privative d’une partie commune » permet à un copropriétaire d’être le seul à utiliser cette partie commune. Ce droit peut être prévu par le règlement de copropriété ou décidé par une décision de l’assemblée.
La jouissance privative peut être accordée sur un emplacement de parking dans la cour de l’immeuble ou sur une terrasse.
Le bénéficiaire de ce droit ne peut faire aucuns travaux qui en modifieraient l’aspect extérieur ou la destination. Par exemple, il ne peut fermer son emplacement de parking, ni installer un barbecue en dur sur sa terrasse.
Pour cela, il doit obtenir préalablement l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.