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caution bancaire pour payer l'acompte au compromis

Lors d'un achat immobilier, la signature de la promesse de vente entraîne le versement d'une indemnité d'immobilisation, d'environ 10% du bien. L'acquéreur peut demander à sa banque de verser pour lui la somme.
Mais attention, la caution bancaire ne peut bénéficier qu'aux bons clients.

L'achat d'un bien immobilier s'accompagne généralement du versement lors de la signature de la promesse de vente d'une indemnité d'immobilisation comprise entre 5 et 10 % du montant du bien. Pour lui éviter d'avoir à débourser cette somme, l'acquéreur peut demander à sa banque ou à un établissement financier de se porter caution du montant de l'indemnité. Il n'a plus besoin dans ces conditions de vendre un placement pour payer l'indemnité, ce qui lui permet de faire fructifier son épargne trois mois supplémentaires, délai moyen entre la signature de la promesse et l'acte définitif de vente, ou encore de prendre un crédit relais en attendant de percevoir par exemple le produit de la vente de son ancien bien.

Pour le vendeur, pas de changement! La caution délivrée par l'établissement financier lui garantit le paiement de l'indemnité. De toute façon, il ne percevait pas l'indemnité qui était conservée par le notaire dans un compte séquestre.

Le recours à la caution est très peu répandu. Même si, dans son principe, il peut concerner tous ceux qui ont un patrimoine au moins égal à l'indemnité, il est en pratique réservé aux transactions d'un montant élevé et à des clients triés sur le volet.

Les banques ne sont pas les seules à faire de la résistance. "Les particuliers nous le demandent effectivement de plus en plus mais nous résistons, admet Christian Lefebvre, notaire à Paris. Si les 10% d'indemnité d'immobilisation représentent moins de 60 000 €, le refus est de toute façon assuré!" Il faut dire que les professionnels n'ont guère intérêt à ce que cette pratique devienne trop courante. "Le compte séquestre est une garantie plus forte en cas de litige, explique Alain Lieutaud, président de la commission transactions à la Cnab. La caution bancaire profite certes à l'acquéreur qui peut détenir ses fonds jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente mais, en cas de litige entre les différentes parties, les recours seront très compliqués et très longs..." Les notaires proposent de plus en plus souvent de couper la poire en deux: lorsque les 10% représentent une somme significative, l'acquéreur peut verser effectivement 5% et demander une caution sur les 5% restants.

Si le principe de la caution vous séduit, prenez donc les devants et contactez votre conseiller bancaire. La banque vous demandera copie du projet de promesse de vente. Ce n'est qu'après l'examen de ce document et en fonction de votre dossier personnel (revenus, portefeuilles et antécédents bancaires) que la banque acceptera ou non de vous accorder la caution. "Les banques exigent souvent comme couverture 100% du montant de la caution s'il s'agit de placements monétaires et 120 voire 150% s'agissant d'un portefeuille actions en raison du risque de baisse des marchés", observe Dominique Hartog, directeur général adjoint de Véga Finances. Celui-ci conseille en outre de négocier avec la banque la possibilité d'arbitrer les lignes du portefeuille.

La caution n'est pas gratuite. L'établissement prend une commission généralement comprise entre 0,5% et 1,5% (hors TVA) du montant de la caution prorata temporis. Elle est, d'autre part, limitée dans le temps à la durée séparant la promesse et l'acte de vente.