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l'achat en viager

DEFINITION

La vente en viager combine la vente d'un bien et la constitution d'une rente viagère au profit du vendeur pour paiement de tout ou partie de son prix. Cette rente prend fin au décès du vendeur.

Pourquoi vendre en viager ?


Vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente sont généralement plus importants que si le logement était mis en location.

Le viager peut être libre ou occupé :

Si le vendeur occupe le logement à la vente, il est assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire.
Le montant de la rente tient compte de l'occupation ou non du logement.
Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du viager, les loyers sont perçus par l'acheteur sauf si le vendeur demande de conserver l'usufruit de ce bien.

En ce qui concerne les réparations, charges et impositions, il existe quasiment les mêmes obligations entre l'acquéreur et le vendeur qu'entre un propriétaire et un locataire. Cette répartition pourra être précisée dans le contrat.

Pourquoi acheter en viager ?

Acheter en viager permet d'accéder à la propriété mais en pariant sur la durée d'une vie humaine.
Cela permet de devenir propriétaire et se loger lorsqu'on ne dispose pas d'un apport suffisant mais seulement de revenus permettant un paiement échelonné.

Il s'agit aussi d'un placement à long terme qui peut être bonifié par des plus values, éventuellement résultant du décès prématuré du vendeur.

Le prix de la vente en viager

Il n'est pas toujours constaté exclusivement par une vente viagère. Le versement d'une partie importante du prix est pratique courante. Ce versement appelé "bouquet" a une incidence directe sur la détermination de la rente dont le calcul est effectué sur la partie résiduelle. Le bouquet se négocie au même titre que le montant de la rente et sa périodicité. Le prix est un élément essentiel de la vente et le calcul de la rente doit être en rapport avec la valeur réelle du logement.

Le montant équitable de la rente se détermine en fonction de trois éléments principaux :

- la valeur du bien vendu compte tenu des éventuelles réserves de jouissance du vendeur
- l'âge du crédirentier qui permet de déterminer son espérance de vie
- le taux hors inflation auquel serait normalement prêté un capital équivalent à la valeur du bien.

Le complément de ressources que se fait le vendeur avec cette vente en viager ne doit pas être annulé par une inflation importante d'où l'intérêt de l'indexation. A défaut de telle clause la majoration des rentes viagères fixée chaque année par la loi de finances en fonction de l'année de constitution de la vente serait appliquée

La vente en viager peut être nulle dans plusieurs cas

- Décès du vendeur dans les 20 jours de la signature de l'acte, ce décès doit être du à la maladie, le vendeur en étant déjà atteint lors de la signature du contrat.
- Prix insuffisant
- Décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.            

Comment conclure un viager ?

L'avant contrat d'une vente en viager peut être réalisé sous seing privé. L'acte définitif est conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.
A noter que la rente viagère bénéficie d'un abattement fiscale de 30 à 70 % selon l'âge du crédirentier lors du premier versement. Comme dans une vente classique, l'acquéreur devient propriétaire du bien dès signature. Il est donc libre de le revendre avant le décès du vendeur sans avoir à demander l'autorisation de ce dernier.