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Les garanties

DEFINITION

Les organismes financiers, dans la majorité des cas, n’accepteront de financer votre projet immobilier que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part de faire face aux échéances. Les garanties que vous serez amené à rencontrer seront généralement :

1. Le privilège de prêteur de deniers
2. L’hypothèque conventionnelle
3. La caution solidaire d’un particulier
4. La caution mutuelle

Ceci constituant une précaution pour l'établissement ils peuvent également ne prendre aucune garantie.

LE PRIVILEGE DE PRETEURS DE DENIERS (IPPD) ET L'HYPOTHEQUE

Ce sont des garanties qui permettent au créancier non payé de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix de la vente.

1. Le privilège de prêteur de deniers :

Seule la banque qui finance votre projet pourra s’en prévaloir. Le privilège de prêteur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien. Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle, car il est dispensé de taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt) ce qui sur un prêt de 50 000 € représente une économie d’environ 307€. Par contre, le privilège de prêteur de deniers ne pourra être pris que sur un bien existant. Il ne sera donc pas utilisable pour garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement.

2. L’hypothèque conventionnelle :

Comme le privilège de prêteur de deniers, elle doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. L’inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Contrairement au privilège de prêteur de deniers son rang prend effet non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription déterminant le rang des créanciers hypothécaires, le créancier a tout intérêt à faire inscrire sa créance le plus rapidement possible. L’hypothèque conventionnelle doit faire l’objet d’une taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt), c’est cette publicité qui engendre son coût élevé. Cependant le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux 0% sont dispensés de cette taxe. C’est la garantie qui est la plus fréquemment demandée. Elle peut être prise quel que soit le bien. Si le bien sur lequel est prise la garantie existe (ancien ou neuf achevé), pour des raisons de coût, il est préférable d’inscrire un privilège de prêteur de deniers.

3. La mainlevée de l’hypothèque et du Privilège de prêteur de deniers :

Deux ans après l’extinction de la dette, l’inscription du privilège ou de l’hypothèque s’éteint d’elle-même. Attention dans le cas où le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce que vous procédiez à la mainlevée de l’hypothèque car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais (1% du montant du prêt) qui restent à la charge du vendeur.

LES CAUTIONS

Pour garantir sa créance, la banque peut également accepter qu’une personne ou qu’une société spécialisée se porte caution. Ce type de garantie est généralement moins coûteux que la prise d’hypothèque.

1. La caution solidaire d’un particulier.

Elle peut être acceptée en garantie d’un crédit par certains prêteurs. La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée, en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de cette dernière. Il ne s’agit pas d’un engagement moral, mais d’un acte qui peut être lourd de conséquences pour la situation personnelle de la caution. La loi a prévu que l’acte de cautionnement respecte un certain nombre de formes, à peine de nullité : il doit être écrit, il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution, sa nature doit être clairement précisée (caution simple ou caution solidaire). En outre, un établissement de crédit ne pourra pas se prévaloir d’un engagement qui était manifestement disproportionné par rapport aux revenus ou au patrimoine de la caution au moment de la signature de l’acte.

2. La caution mutuelle :

Certaines sociétés se sont spécialisées dans le cautionnement. Ainsi en contrepartie d’une rémunération variant entre 2 et 3 % du montant du prêt, la caution s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur. Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur. L’emprunteur doit verser à l’organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d’une contribution à un fond mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversée à la fin de son crédit si il n’y a eu aucun incident) ainsi que d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme.